不動産
よくある不動産のご相談
- 賃借人が家賃を滞納し始めたので心配している
- 長期間賃料を滞納している店子を退去させたい
- 大家の説明もなしに、家賃の値上げ通告が送られてきた
弁護士に相談するメリットについて
インターネットとは異なり、ご依頼者の事情に合わせた正確な情報をお伝えすることが可能です。不動産にはさまざまな法律が絡みますので、他人のケースが必ずしも該当するとは限りません。法律の改正も随時行われていますので、直接弁護士にお問い合わせください。
家賃滞納の相談ケース（個人）
ご相談内容
アパートの家賃を滞納している借り主に催促したところ、「こういうときのために敷金を払っているんだから、滞納にはならない」と、支払いを拒否された。
当事務所の見解
勘違いされている方多いのですが、敷金は未払いに備えた家賃補償ではございません。借り主は、物件を明け渡すまで、敷金の返還請求を行うことができないのです。したがって、借り主から「敷金を滞納家賃に充当してくれ」と言うことはできません。ただし、大家側からは、滞納家賃分の充当が認められています。
アドバイス
実務上、1カ月程度の家賃滞納では、賃貸借契約を解除し、立ち退きを請求することはできませんので、ご注意ください。
ポイント
逆のパターンとして、「敷金で何とかできるから、未払いが起きても慌てなくていいのでは」と考えられるオーナーさまがいらっしゃいます。しかし、ご依頼を受けてから解決までには一定の時間がかかるため、敷金の範囲を超えることがほとんどです。滞納がはじまったら、速やかにご相談ください。将来的に考えられるリスクを予測し、すぐに動けるような体制を整えておきましょう。
家賃滞納の相談ケース（事業用の賃貸借）
ご相談内容
借り主が企業等で、事業用として賃貸する場合、居住用の場合と何が違うのか。
当事務所の見解
一般的に、原状回復義務の範囲が異なると考えられます。居住用の場合、普通に生活をしている上で生じた汚れや破損の修復は、原則として、大家側が負担することになります。一方事業用の場合は、通常損耗も含め原状回復義務を負うとされることが一般的です。
アドバイス
テナントの家賃は比較的高額であるため、滞納が発生し、明渡しに時間を要すると経済的損失が極めて高額となる危険があります。そのため、早期に対策を取る必要性が高いと言えます。
ポイント
専門性が高いテナントなら、OA機器や調理器具などを残置させることに意味のある場合もあります（次の借り主に居抜きとして貸すような場合）。その際には、所有権放棄を書面で定めておくと安全です。
法律相談のススメ
早めにご相談いただければ、内容証明郵便の送付だけで解決できるかもしれません。こじれてから裁判や強制執行を行うと、その分時間と費用がかかり、あまり生産的とはいえないでしょう。むしろ、不動産経営を始めた段階で弁護士の知見をご活用いただき、先々のリスクに備えてみてはいかがでしょうか。
